Section 1031 Definition and Rules for a 1031 Exchange

美国政府给投资者留的后路，就是1031法案。如果投资符合一定条件，就可以适用“1031同类资产交换法案”来延迟缴纳增值税。该法案允许投资类地产的持有者以旧地产置换新地产，达到转换投资方向或优化投资组合的目的。

简言之，它主要用来支持美国境内的商业地产置换，例如用办公大楼可以同零售商铺交换，当然标的价值要较原先的资产有增长才能递延税费，同时投资者需在45天内书面确认变更地产，并在随后的135天内完成交割手续。

1031条款，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”是从美国国家税务法第1031条第一条条款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资本利得税。换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法条。

使用“1031条款”五项注意

1.  使用“1031条款”，要及早准备找有相关经验的地产经纪，协助处理整个换房事宜，把握好时间点，各个环节都要事先规划好。千万不能在卖掉旧房后，才想到1031，那就迟了。

2.  卖掉旧房的钱放到哪里？用于“1031条款”部分的资金，一定要存放到“1031条款”的房产交易中心，这笔资金不能放入自己的账户。

3.  对新房价格，要求您购买新房的价格一定要等于或大于旧房的价钱，任何有余留的部分都要缴税。

4.  45天的概念是：在卖掉旧房的45天内，起码要找好最多三处新的房产，登记在房产交易中心处。未来你买的新房必须是你选定三套中的一套，不能换成其他房产。 

5.  180天的概念是，卖掉旧房的180天内必须过户，否则“1031条款”失效。请一定记住，180天不是半年，不是6个月，而是整整180天。

1031条款，也称作“1031财产对换”或“同类财产交易”是从美国国家税务法第1031条第一条条款第一项中的规定而得名。在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性是用于商业性使用或投资，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，即不用缴纳其过程中产生的资本利得税。换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于投资，就可以使用这一法条。

什么样的房产，符合1031 Exchange？1031法案适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产，可以是土地、住宅、办公大楼等等。

为什么需要做1031 Exchange？

1.税务递延（Tax Deferment）

在加州平均通过1031 exchange支付的税务只有原本税务的33%。

2.买更大，更多，更贵的房子获得更高的投资收益 （Buy“More“Property）

通过1031 exchange 将转换来的资产可以用于投资更昂贵的房产 或者投资多个便宜的小型资产,从而获得更好的现金流。

举个例子：比如张先生在旧金山有一套价值1.8M的出租房产，因为旧金山有房租管制（rent control）导致现金流过低，然后张先生使用1031条款后用同样的资金在弗里蒙特（Fremont） 购置三套小型房产获得更多的房租收益。

3.多元化分散性投资 （Diversification）

出售房产的资金可以用于购买在美国境内任何地方任何类型的资产,通过分散投资获得更高的收益或降低风险。无论您出售任何类型的投资房产都可以置换成同类（Like-kind）比如办公室换成住宅，住宅换成土地，土地转办公大楼等。

4.其他收益（Others）

比如多套房产为了减少管理的麻烦换成一套房产，或者为了子孙传承分成不同的房产传给不同的人,另外对于超过27.5年的房子，可以换一套重新折旧.....对于价值通过长久年限超额增长过多的财产有效的减少税务。